📋 À retenir — meilleure SCPI en 2026 :
- Iroko Zen, 78/100 — 7,14 % distribués en 2025, 0 % de frais d’entrée, mais 5 125 € minimum
- Transitions Europe, 75/100 — 7,60 % en 2025, 10 % de frais d’entrée dont 3 % remboursés par Louve Invest
- Remake Live, 74/100 — 7,05 % en 2025, accessible dès 204 €
- Capital et revenus non garantis — revente lente possible, horizon de 8 à 10 ans minimum
- Fiscalité 2026 — loyers français à votre taux d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux ; en assurance-vie, régime de l’assurance-vie
🏆 Les SCPI les mieux notées en 2026
* Cet article contient des liens affiliés — nos revenus nous permettent de maintenir ce comparatif gratuit et à jour.
Société de gestion : Iroko
Idéale pour : 0 % de frais d’entrée et diversification européenne
Notes InvestiMieux /100
🌱 73 · 💶 76 · 🛡️ 78- 7,14 % distribués en 2025 (non garanti)
- 0 % de frais d’entrée (6 % de frais de sortie avant 6 ans)
- 1,6 Md€, 183 immeubles dans 8 pays
- Minimum de 5 125 € (25 parts) · pas de cashback Louve
Société de gestion : Arkéa REIM
Idéale pour : revenus élevés, en direct ou en assurance-vie
Notes InvestiMieux /100
🌱 68 · 💶 75 · 🛡️ 75- 7,60 % distribués en 2025
- 10 % de frais d’entrée, 3 % remboursés par Louve Invest
- Aussi dans Linxea Spirit 2
Société de gestion : Remake AM
Idéale pour : commencer avec un petit budget
Notes InvestiMieux /100
🌱 73 · 💶 74 · 🛡️ 71- 7,05 % distribués en 2025, chaque mois
- 0 % de frais d’entrée (5 % de sortie avant 5 ans)
- Dès 204 € (1 part)
Une SCPI vous permet de toucher des loyers sans gérer de locataire : vous achetez des parts d’un parc d’immeubles loués à des entreprises, et une société de gestion s’occupe de tout. 🏢
En 2025, le taux de distribution moyen des SCPI a été de 4,91 % selon l’ASPIM, mais les écarts sont énormes : de moins de 4 % à plus de 9 %, et certaines SCPI ont vu leur prix de part baisser de plus de 40 %.
Je n’ai pas de SCPI en direct. Éduqué par mes parents à préférer la pierre, j’ai acheté un appartement avec un crédit. Avec le recul, j’aurais dû commencer par la SCPI : moins de soucis, un crédit immobilier possible aussi, et une rentabilité intéressante quand on ne fait pas les travaux soi-même. Aujourd’hui, ma seule SCPI est Remake Live, dans mon assurance-vie Linxea Spirit 2.
Nous avons noté 7 SCPI avec notre grille publiée (3 notes /100, une par profil), puis dressé la liste de plus de 70 SCPI avec l’endroit où les acheter : en direct sur Louve Invest, ou dans une assurance-vie (Linxea Spirit 2, Louve Infinity).
Mise à jour le 27 octobre 2026 par Ronan JAUNATRE
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Télécharger mon fichier de suivi →Quelle SCPI choisir en 2026 ? Le classement en notes /100 📊
La réponse courte : Iroko Zen obtient la meilleure note (78/100) grâce à 0 % de frais d’entrée, un taux de distribution au-dessus de 7 % chaque année depuis 2021 et un prix de part revalorisé trois ans de suite. Transitions Europe (75/100) distribue davantage et se trouve aussi en assurance-vie chez Linxea. Remake Live (74/100) est la plus accessible, dès 204 €.
Chaque SCPI reçoit 3 notes /100 (🌱 Débutant, 💶 Revenus, 🛡️ Long terme) ; le tableau donne la meilleure des trois. Taux de 2025, non garantis : les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
| SCPI | Note | Taux 2025 | Frais d’entrée | Minimum | Délai |
|---|---|---|---|---|---|
| Iroko Zen | 78/100 | 7,14 % | 0 % | 5 125 € | 3 mois |
| Transitions Europe | 75/100 | 7,60 % | 10 % (−3 % Louve) | 5 050 € (50 € en AV) | 5 mois |
| Remake Live | 74/100 | 7,05 % | 0 % | 204 € | 3 mois |
| Corum Origin | 74/100 | 6,50 % | 11,96 % | 1 135 € | 5 mois |
| Comète | 73/100 | 9,00 % | 10 % (−3 % Louve) | 5 000 € | 5 mois |
| Activimmo | 69/100 | 5,49 % | 10,60 % (−3 % Louve) | 613,50 € (50 € en AV) | 5 mois |
| Épargne Pierre | 64/100 | 5,28 % | 12 % | 2 080 € | aucun en 2026 |
Le délai de jouissance est la période pendant laquelle vos parts ne touchent encore aucun loyer : avec 10 000 € dans une SCPI à 7,60 % et 5 mois de délai, vous renoncez à environ 317 € la première année. ⏳
Les frais d’entrée de 10 à 12 % sont le vrai coût d’une SCPI : sur 10 000 €, environ 1 000 € à 1 200 € ne sont pas investis dans l’immobilier. Il faut en général 2 ans de loyers pour les compenser, d’où un horizon de 8 à 10 ans. 💸
Iroko Zen : 0 % de frais d’entrée et 7,14 % en 2025 🥇
Lancée fin 2020, Iroko Zen a distribué plus de 7 % chaque année depuis 2021 (7,14 % en 2025), avec des loyers versés chaque mois. 📈
Son atout principal : aucun frais à l’entrée. 100 % de votre argent est investi dès le premier jour. En échange, Iroko facture 6 % de frais de sortie si vous revendez trop tôt : depuis le 1er septembre 2026, ce délai passe de 3 à 6 ans pour les nouvelles parts.
Le prix de part est passé de 204 € à 205 € le 1er août 2026, troisième hausse annuelle d’affilée, et reste sous sa valeur de reconstitution (214,24 €). Le patrimoine est très diversifié : 183 immeubles, 471 locataires dans 8 pays, dont 27 % au Royaume-Uni (risque de change sur la livre). 🌍
À savoir : Iroko Zen n’est plus commercialisée chez Spirica, l’assureur de Linxea Spirit 2, depuis le 8 mai 2026. Elle s’achète en direct, sur l’application Iroko, chez Linxea ou via Louve Invest, sans cashback puisqu’il n’y a pas de frais d’entrée à rembourser.
✅ Avantages
- Tout l’argent investi travaille dès le départ
- Taux de distribution supérieur à 7 % depuis 2021
- Patrimoine très diversifié (8 pays, 183 immeubles)
⚠️ Inconvénients
- Ticket d’entrée élevé : 5 125 €
- 6 % de frais si vous revendez avant 6 ans
- Fermée chez Spirica (Linxea Spirit 2) depuis mai 2026
👍 Pour qui : vous avez au moins 5 000 € à placer pour 6 ans ou plus et vous voulez éviter les frais d’entrée.
👎 Pour qui ce n’est pas : vous pourriez avoir besoin de cet argent dans les 6 ans, ou vous voulez investir en assurance-vie.
0 % de frais d’entrée · pas de cashback sur cette SCPI
Transitions Europe : 7,60 % et disponible en assurance-vie 🇪🇺
Gérée par Arkéa REIM (groupe Crédit Mutuel Arkéa), Transitions Europe a distribué 8,16 % en 2023, 8,25 % en 2024 et 7,60 % en 2025. La baisse est réelle, mais le niveau reste élevé, et la société vise 7 % en 2026 (objectif non garanti). 💶
Elle investit uniquement hors de France : Espagne (31 %), Allemagne (24 %), Pays-Bas, Irlande, Italie. Avantage fiscal : les loyers étrangers échappent aux 17,2 % de prélèvements sociaux.
Ses 10 % de frais d’entrée pèsent lourd, mais Louve Invest en rembourse 3 % : sur 10 000 €, vous payez 1 000 € de frais et récupérez 300 € de cashback. Elle a aussi rejoint Linxea Spirit 2 en 2026, dès 50 € en assurance-vie. 🎁
✅ Avantages
- Taux de distribution parmi les plus élevés des SCPI de plus d’1 Md€
- Aucune part en attente de retrait
- Disponible en direct et en assurance-vie
⚠️ Inconvénients
- 10 % de frais d’entrée (7 % après cashback)
- Taux en baisse depuis 2024
- 5 mois sans loyers après l’achat
👍 Pour qui : vous cherchez des revenus réguliers et voulez choisir entre détention en direct (avec cashback) ou en assurance-vie.
👎 Pour qui ce n’est pas : vous visez moins de 5 ans de détention : les frais d’entrée n’auront pas le temps d’être amortis.
3 % de cashback sur les frais d’entrée
Remake Live : la SCPI accessible dès 204 € 🌱
Agréée en 2022, Remake Live a distribué 7,05 % en 2025, pour la quatrième année à ce niveau, avec des loyers versés chaque mois. 📆
C’est la plus accessible du classement : 1 part à 204 € suffit pour commencer, sans frais d’entrée, et les versements programmés sont possibles. En contrepartie, vous payez 5 % de frais de sortie si vous revendez avant 5 ans.
C’est la SCPI que je détiens : 2,4145 parts achetées 204 € fin 2023, à l’ouverture de ma Linxea Spirit 2, soit 492,55 € aujourd’hui. Le prix de part n’a pas bougé depuis : pas de perte, mais pas de plus-value non plus. Je ne peux plus en racheter dans ce contrat : elle s’achète désormais en direct, chez Linxea ou Louve Invest. 🧾
Point de vigilance : son endettement de 27 % est élevé pour une SCPI. Il amplifie les gains quand tout va bien, mais aussi les pertes si les valeurs immobilières baissent. Remake Live est également très exposée au Royaume-Uni (31 %). ⚠️
✅ Avantages
- Ticket d’entrée le plus bas du classement
- 0 % de frais d’entrée et versements programmés
- Label ISR depuis 2022
⚠️ Inconvénients
- Endettement de 27 %
- Frais de gestion élevés (18 % des loyers)
- Plus achetable dans Linxea Spirit 2 (seulement en direct)
👍 Pour qui : vous débutez avec quelques centaines d’euros et voulez investir chaque mois.
👎 Pour qui ce n’est pas : vous refusez l’effet de levier de la dette, ou vous risquez de revendre avant 5 ans.
Dès 204 € · pas de cashback sur cette SCPI
Corum Origin : la régularité depuis 2012 🛡️
Corum Origin a distribué 6,50 % en 2025 et dépasse 6 % pour la quatorzième année consécutive. C’est l’historique le plus long de notre sélection, avec un TRI sur 10 ans de 6,75 %. 📊
Avec 4 Md€ et 170 immeubles dans 13 pays, c’est aussi la plus grosse SCPI du classement : un locataire qui part pèse peu. Aucune part n’est en attente de retrait.
Revers de la médaille : près de 12 % de frais d’entrée et un taux d’occupation un peu plus faible (95,8 %). Corum Origin fait partie des 7 SCPI du contrat Louve Infinity, l’assurance-vie de Louve Invest. 🏦
✅ Avantages
- 14 ans au-dessus de 6 % de distribution
- Très grande diversification (13 pays)
- Disponible dans l’assurance-vie Louve Infinity
⚠️ Inconvénients
- Frais d’entrée parmi les plus élevés (11,96 %)
- Bureaux majoritaires (60 %)
- Pas de cashback Louve sur cette SCPI
👍 Pour qui : vous privilégiez l’historique et la taille, pour 10 ans ou plus.
👎 Pour qui ce n’est pas : vous voulez limiter les frais d’entrée ou investir moins de 1 135 €.
Comète : le taux le plus élevé, mais une SCPI jeune ☄️
Lancée par Alderan en décembre 2023, Comète a distribué 11,18 % en 2024 puis 9,00 % en 2025. Ces taux élevés sont typiques d’une SCPI jeune qui achète au bon moment ; ils baisseront probablement avec la taille, et la société vise un TRI de 6,50 % sur 10 ans.
Elle investit uniquement hors de France (Royaume-Uni, Canada, Espagne, Pays-Bas, Italie, Pologne, Irlande), sans aucune dette, avec 99,6 % de taux d’occupation. Les loyers étrangers échappent aux 17,2 % de prélèvements sociaux. 🌍
Elle compte moins de 3 ans d’historique et 40 immeubles : c’est pourquoi sa note Long terme reste à 68/100. Sur Louve Invest, 3 % de cashback réduisent ses 10 % de frais d’entrée.
✅ Avantages
- Taux de distribution le plus élevé de la sélection
- Aucune dette
- Cashback de 3 % sur Louve Invest
⚠️ Inconvénients
- Moins de 3 ans d’historique
- Taux déjà en baisse (11,18 % → 9 %)
- Risque de change (Royaume-Uni, Canada, Pologne)
👍 Pour qui : vous voulez des revenus élevés et acceptez une SCPI récente, en complément d’une SCPI plus ancienne.
👎 Pour qui ce n’est pas : vous cherchez la sécurité d’un long historique, ou vous avez moins de 5 000 €.
3 % de cashback sur les frais d’entrée
Activimmo : la logistique, dès 50 € en assurance-vie 📦
Activimmo, également gérée par Alderan, est spécialisée dans les entrepôts, locaux d’activité et la logistique du dernier kilomètre. Elle a distribué 5,50 % en 2024 et 5,49 % en 2025, sans à-coups. 🚚
Son prix de part, resté à 610 € de 2019 à 2025, est aujourd’hui de 613,50 €. Elle est accessible avec une seule part en direct, et dès 50 € dans Linxea Spirit 2.
Son taux d’occupation de 92,8 % en 2025 est le plus faible de notre sélection : des locaux vides, ce sont des loyers en moins. Les frais d’entrée atteignent 10,60 %, réduits par le cashback Louve Invest.
✅ Avantages
- Secteur porteur (e-commerce, logistique urbaine)
- Distribution stable depuis 2024
- Disponible en direct et dans Linxea Spirit 2
⚠️ Inconvénients
- Taux d’occupation en baisse
- Rendement plus modeste (5,49 %)
- Un seul grand secteur
👍 Pour qui : vous voulez ajouter la logistique à une SCPI diversifiée, en direct ou en assurance-vie.
👎 Pour qui ce n’est pas : vous cherchez le rendement maximal ou une seule SCPI pour tout votre budget.
Épargne Pierre : 2,8 Md€ d’immobilier 100 % français 🇫🇷
Épargne Pierre (Atland Voisin) distribue 5,28 % chaque année depuis 2022. Avec 411 immeubles et 2,8 Md€, c’est la seconde plus grosse SCPI de notre sélection. 🏙️
Depuis le 1er juillet 2026, la part a été divisée par dix : 20,80 € au lieu de 208 €. Bonne nouvelle pour 2026 : le délai de jouissance est suspendu pour les souscriptions validées jusqu’au 31 décembre.
Mais 63 817 parts attendaient un acheteur au 30 juin 2026 (avant division, soit environ 13 M€) : revendre peut prendre du temps. Ajoutez 12 % de frais d’entrée et des loyers 100 % français soumis aux 17,2 % de prélèvements sociaux. ⚠️
✅ Avantages
- Taille et diversification (411 immeubles)
- Distribution stable depuis 2022
- Pas de délai de jouissance en 2026
⚠️ Inconvénients
- Parts en attente de retrait
- 12 % de frais d’entrée
- Loyers français : 17,2 % de prélèvements sociaux en direct
👍 Pour qui : vous préférez un patrimoine 100 % français, de préférence dans Linxea Spirit 2.
👎 Pour qui ce n’est pas : vous pourriez avoir besoin de revendre rapidement.
Quelle SCPI selon votre profil ? ⚖️
La « meilleure » SCPI dépend de votre budget et de votre horizon. Voici le podium de chaque profil selon notre grille. 🎯
🌱 Débutant
- Iroko Zen : 73/100
- Remake Live : 73/100
- Transitions Europe : 68/100
💶 Revenus
- Iroko Zen : 76/100
- Transitions Europe : 75/100
- Remake Live : 74/100
🛡️ Long terme
- Iroko Zen : 78/100
- Transitions Europe : 75/100
- Corum Origin : 74/100
Avec moins de 5 000 €, seules Remake Live (204 €), Corum Origin (1 135 €) ou une SCPI dans une assurance-vie dès 50 € sont accessibles parmi les podiums. Au-delà, répartir sur 2 ou 3 SCPI de sociétés de gestion différentes limite le risque qu’une seule déçoive. 🧺
Ces notes comparent des SCPI entre elles selon nos critères. Investir comporte un risque de perte en capital. Ce comparatif est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement : la part de SCPI dans votre patrimoine dépend de votre situation.
SCPI en direct ou en assurance-vie : où les acheter ? 🏦
En direct, vous possédez les parts en votre nom : loyers imposés comme des revenus fonciers chaque année, cashback possible sur Louve Invest. En assurance-vie, les SCPI deviennent des unités de compte : loyers réinvestis dans le contrat, fiscalité de l’assurance-vie. 🔀
| Critère | En direct (Louve Invest) | Linxea Spirit 2 | Louve Infinity |
|---|---|---|---|
| Choix de SCPI | Plus de 60 | Environ 20 | 7 |
| Minimum | De 180 € à 10 250 € selon la SCPI | 50 € par support | 500 € à l’ouverture |
| Frais annuels du contrat | Aucun | 0,50 % sur les unités de compte | 0,39 % sur les unités de compte |
| Cashback ou bonus | 3 % sur les SCPI éligibles | 200 € avec WELCOME200 (dès 5 000 €, jusqu’au 11/11/2026) ou 50 € avec le code « ronan jaunatre », non cumulables | Aucun |
| Fiscalité des loyers | Revenus fonciers + 17,2 % (loyers français) | Aucun impôt tant que l’argent reste dans le contrat | Aucun impôt tant que l’argent reste dans le contrat |
| Limite | — | Liste qui change souvent | 55 % maximum en SCPI |
Ma SCPI Remake Live est dans Linxea Spirit 2, achetée à l’ouverture du contrat fin 2023 : 0 % de frais sur versement, et la SCPI côtoie les ETF dans la même enveloppe. Attention, la liste bouge : je ne peux plus acheter de Remake Live dans mon contrat (constaté le 26/10/2026), et Iroko Zen est fermée chez Spirica depuis le 8 mai 2026. Linxea vend aussi 18 SCPI en direct, dont ces deux-là. 🔄
Louve Infinity (assureur Corum Life) propose 7 SCPI (Corum Origin, Corum XL, Corum Eurion, Épargne Pierre Europe, Cristal Life, Sofidynamic, Epsicap Nano), 9 ETF Amundi et le fonds en euros Corum EuroLife (4,10 % en 2025, limité à 10 % des versements).
SCPI dès 50 € · 200 € offerts avec WELCOME200 (versement ≥ 5 000 €, 30 % d’UC, jusqu’au 11/11/2026) ou 50 € avec le code « ronan jaunatre » (non cumulables)
Pour comparer les contrats eux-mêmes (frais, fonds en euros, ETF), voyez notre comparatif des meilleures assurances-vie, et pour l’achat en direct avec cashback, notre avis sur Louve Invest. Le cashback ne s’applique pas aux SCPI sans frais d’entrée ni aux parts en usufruit.
La liste complète : plus de 70 SCPI et où les acheter 📋
Voici toutes les SCPI que nous avons recensées chez Louve Invest, Linxea (en direct et dans Linxea Spirit 2) et Louve Infinity, classées par performance globale 2025. Ce n’est pas un classement de qualité : un taux élevé peut venir d’une SCPI très jeune ou d’une hausse ponctuelle du prix de part. 🔍
La performance globale annuelle (PGA) additionne les loyers distribués et la variation du prix de part : une PGA négative signale une baisse du prix de part, donc une perte en capital pour les porteurs.
📋 Afficher les 73 SCPI (tableau complet)
| SCPI | Type | Perf. 2025 | Minimum (Louve) | Louve Invest | Linxea (en direct) | Linxea Spirit 2 | Louve Infinity |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Wemo One | Diversifiée | +15,27 % | 1 050 € | ✓ cashback | ✓ | ||
| Sofidynamic | Diversifiée | +14,04 % | 320 € | ✓ cashback | ✓ | ✓ | |
| Reason | Diversifiée | +13,90 % | 206 € | ✓ cashback | ✓ | ||
| Iroko Atlas | Diversifiée | +9,41 % | 5 000 € | ✓ | ✓ | ||
| MomenTime | Diversifiée | +9,25 % | 1 000 € | ✓ cashback | |||
| Remake UK | Diversifiée | +9,00 % | 10 250 € | ✓ cashback | ✓ | ||
| Comète | Diversifiée | +9,00 % | 5 000 € | ✓ cashback | ✓ | ||
| EDR Europa | Diversifiée | +8,75 % | 5 050 € | ✓ | ✓ | ||
| Upêka | Diversifiée | +8,71 % | 206 € | ✓ | |||
| Transitions Europe | Diversifiée | +8,60 % | 5 050 € | ✓ cashback | ✓ | ✓ | |
| Darwin RE01 | Diversifiée | +8,54 % | 1 010 € | ✓ cashback | |||
| Optimale | Diversifiée | +8,50 % | 1 530 € | ✓ cashback | |||
| Epsicap Nano | Diversifiée | +8,27 % | 1 028 € | ✓ cashback | ✓ | ✓ | |
| Elevation Tertiom | Diversifiée | +8,25 % | 3 000 € | ✓ | |||
| Cœur d’Europe | Diversifiée | +8,25 % | 2 040 € | ✓ cashback | ✓ | ||
| Log In | Logistique | +8,21 % | 1 020 € | ✓ cashback | |||
| Iroko Zen | Diversifiée | +8,13 % | 5 125 € | ✓ | ✓ | ||
| Mistral Sélection | Diversifiée | +8,07 % | 180 € | ✓ | |||
| Eden | Diversifiée | +8,00 % | 1 000 € | ✓ | |||
| Corum USA | Diversifiée | +7,70 % | 200 € | ✓ | |||
| Elialys | Bureaux | +7,62 % | 204 € | ✓ cashback | |||
| Alta Convictions | Diversifiée | +7,55 % | 308 € | ✓ cashback | |||
| Cristal Life | Diversifiée | +7,51 % | 208 € | ✓ cashback | ✓ | ||
| NCap Régions | Diversifiée | +7,51 % | 3 410 € | ✓ cashback | |||
| Perial Opportunités Territoires | Diversifiée | +7,50 % | 510 € | ✓ | |||
| Linaclub | Diversifiée | +7,10 % | 2 040 € | ✓ cashback | |||
| Ncap Continent | Diversifiée | +7,10 % | 2 100 € | ✓ cashback | |||
| Remake Live | Diversifiée | +7,05 % | 204 € | ✓ | ✓ | ||
| Osmo Energie | Diversifiée | +7,00 % | 306 € | ✓ cashback | |||
| Épargne Pierre Europe | Diversifiée | +6,75 % | 600 € | ✓ | ✓ | ✓ | |
| Corum Origin | Diversifiée | +6,50 % | 1 135 € | ✓ | ✓ | ||
| Urban Cœur Commerce | Commerces | +6,30 % | 3 030 € | ✓ cashback | |||
| Cap Foncières et Territoires | Diversifiée | +6,24 % | 1 040 € | ✓ cashback | |||
| Cœur de Régions | Diversifiée | +6,20 % | 2 656 € | ✓ cashback | ✓ | ||
| Cœur de Ville | Commerces | +6,20 % | 2 100 € | ✓ cashback | |||
| Vitality | Diversifiée | +6,13 % | 200 € | ✓ | |||
| Épargne Pierre Sophia | Santé | +6,00 % | 4 400 € | ✓ | |||
| Corum Eurion | Bureaux | +5,73 % | 215 € | ✓ | ✓ | ||
| Foncière des Praticiens | Santé | +5,50 % | 1 100 € | ✓ cashback | |||
| Novaxia NEO | Bureaux | +5,50 % | 187 € | ✓ | |||
| Activimmo | Logistique | +5,49 % | 614 € | ✓ cashback | ✓ | ||
| Sofidy Europe Invest | Diversifiée | +5,41 % | 235 € | ✓ | |||
| Corum XL | Bureaux | +5,30 % | 195 € | ✓ | ✓ | ||
| Épargne Pierre | Bureaux | +5,28 % | 2 080 € | ✓ | ✓ | ✓ | |
| Kyaneos Pierre | Résidentiel | +5,25 % | 2 240 € | ✓ cashback | |||
| Altixia Cadence XII | Diversifiée | +5,15 % | 2 000 € | ✓ cashback | ✓ | ||
| Atream Hôtels | Hôtels | +5,05 % | 5 000 € | ✓ cashback | ✓ | ||
| Cristal Rente | Commerces | +5,00 % | 256 € | ✓ cashback | |||
| Paref Prima | Commerces | +5,00 % | 1 360 € | ✓ cashback | |||
| Immorente | Diversifiée | +5,00 % | 340 € | ✓ | ✓ | ||
| Altixia Commerces | Commerces | +5,00 % | 2 030 € | ✓ | |||
| Eurovalys | Bureaux | +4,98 % | 960 € | ✓ cashback | |||
| Perial Grand Paris | Bureaux | +4,80 % | 4 580 € | ✓ | ✓ | ||
| Paref Evo | Bureaux | +4,72 % | 2 500 € | ✓ cashback | |||
| LF Grand Paris Patrimoine | Bureaux | +4,66 % | 1 090 € | ✓ | |||
| Perial O2 | Bureaux | +4,65 % | 4 920 € | ✓ | ✓ | ||
| NCap Education Santé | Diversifiée | +4,52 % | 1 010 € | ✓ cashback | |||
| CM Pierre 1 | Bureaux | +4,49 % | 1 075 € | ✓ | |||
| SelectInvest 1 | Bureaux | +4,44 % | 1 060 € | ✓ | ✓ | ||
| Pierval Santé | Santé | +4,06 % | 1 020 € | ✓ | ✓ | ||
| Primopierre | Bureaux | -5,11 % | 2 000 € | ✓ | ✓ | ||
| Patrimmo Commerce | Commerces | -5,71 % | 8 000 € | ✓ | ✓ | ||
| Primovie | Santé | -7,31 % | 8 200 € | ✓ | ✓ | ||
| Patrimmo Croissance Impact | Résidentiel | -7,68 % | 9 478 € | ✓ | ✓ | ||
| Novapierre Résidentiel | Résidentiel | -41,53 % | 4 740 € | ✓ | |||
| Perial Opportunités Europe | — | 6,10 %* | — | — | — | ✓ | — |
| Laffitte Pierre | — | 5,30 %* | — | — | — | ✓ | — |
| Épargne Foncière | — | 4,86 %* | — | — | — | ✓ | — |
| LF Europimmo | — | 4,63 %* | — | — | — | ✓ | — |
| Efimmo | — | 4,44 %* | — | — | — | ✓ | — |
| Accès Valeur Pierre | — | 3,85 %* | — | — | — | ✓ | — |
| Edissimmo | — | 3,63 %* | — | — | — | ✓ | — |
| Rivoli Avenir Patrimoine | — | 3,46 %* | — | — | — | ✓ | — |
Sources : espace Louve Invest au 26/10/2026 (performance globale 2025, minimum, cashback ; Remake UK : taux de distribution), liste des supports Linxea Spirit 2, SCPI en direct de Linxea et page Louve Infinity consultées le 26/10/2026. * Taux 2025 affiché par Linxea. « ✓ cashback » = SCPI éligible au cashback Louve Invest (3 % en général, jusqu’à 5 % selon la SCPI et les offres). Les SCPI ouvertes ou fermées aux nouveaux versements changent souvent : vérifiez avant de souscrire. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
SCPI récentes à surveiller (moins de 3 ans ou objectifs seulement) : Wemo One, Reason, Iroko Atlas, MomenTime, Mistral Sélection, et les nouveautés Remake Kross, Cristal Care, Volt Europe ou PPG PremEurope. Leurs taux de lancement ne disent rien de leur rendement dans 10 ans : Mistral Sélection, par exemple, ne pèse que 71 M€ et 17 % de ses revenus 2025 étaient exceptionnels. 🧪
Les risques à connaître avant d’acheter une SCPI ⚠️
Le capital n’est pas garanti. En 2025, Primopierre, Primovie, Patrimmo Commerce ou Novapierre Résidentiel ont vu leur performance globale passer sous zéro, jusqu’à −41,53 % pour Novapierre Résidentiel, à cause de baisses du prix de part. 📉
Les revenus ne sont pas garantis non plus : ils dépendent des loyers effectivement payés. Un immeuble vide ou un locataire en difficulté, et la distribution baisse, comme pour Transitions Europe (8,25 % → 7,60 %) ou Comète (11,18 % → 9 %).
La liquidité est faible. Pour revendre, il faut qu’un nouvel acheteur prenne vos parts : quand les demandes de retrait s’accumulent, l’attente peut durer des mois. Fin juin 2026, 63 817 parts d’Épargne Pierre attendaient un acheteur. N’y placez jamais votre épargne de précaution. 💧
Les frais d’entrée sont élevés (8 à 12 %), et les SCPI sans frais d’entrée se rattrapent avec des frais de sortie de 5 à 6 % en cas de revente avant 5 ou 6 ans. Comptez 8 à 10 ans minimum.
Fiscalité 2026 en direct : les loyers de source française s’ajoutent à vos revenus (barème de l’impôt) avec 17,2 % de prélèvements sociaux. Les loyers étrangers en sont exonérés et sont surtout imposés dans le pays de l’immeuble. Si vous détenez aussi un logement loué nu en direct et que vos revenus fonciers restent sous 15 000 €, le micro-foncier applique un abattement de 30 %. Dans une assurance-vie, c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique au retrait. 🧾
Pour aller plus loin sur le fonctionnement, lisez notre guide complet des SCPI, et si vous hésitez avec le crowdfunding, notre comparatif crowdfunding immobilier ou SCPI. Pour investir via une société, voyez les SCPI en holding à l’IS.
Notre méthode de notation 📐
Chaque critère est noté sur 10 une seule fois par SCPI, puis pondéré selon le profil pour obtenir une note /100. Les chiffres viennent des documents des sociétés de gestion (rapports, bulletins trimestriels au 30/06/2026), de l’ASPIM et des fiches Louve Invest et Linxea.
| Critère | 🌱 Débutant | 💶 Revenus | 🛡️ Long terme |
|---|---|---|---|
| Taux de distribution 2025 et régularité sur 5 ans | 15 % | 35 % | 10 % |
| Frais (entrée, gestion, sortie) | 25 % | 15 % | 15 % |
| Solidité du patrimoine (occupation, taille, diversification, dette) | 10 % | 15 % | 30 % |
| Historique du prix de part et réserves | 10 % | 10 % | 25 % |
| Accessibilité (minimum, versements programmés, délai de jouissance) | 25 % | 10 % | 5 % |
| Liquidité (parts en attente de retrait) | 10 % | 10 % | 10 % |
| Offre de bienvenue / cashback | 5 % | 5 % | 5 % |
| Total | 100 % | 100 % | 100 % |
Le cashback ne dépasse jamais 5 % de la note : un gros remboursement ne peut pas faire gagner une mauvaise SCPI. Toutes nos grilles sont détaillées sur la page méthodologie. 🔎
Notre verdict
Iroko Zen obtient la meilleure note de notre grille (78/100) et convient si vous avez 5 000 € pour 6 ans ou plus. Avec un petit budget, Remake Live se prend dès 204 €. Pour des revenus élevés avec 3 % de cashback, Transitions Europe sur Louve Invest, ou dans Linxea Spirit 2 en assurance-vie. Dans tous les cas : capital et revenus non garantis, revente parfois lente, et un horizon de 8 à 10 ans. 🏁
FAQ
Selon notre grille, Iroko Zen obtient la meilleure note (78/100) : 7,14 % distribués en 2025, 0 % de frais d’entrée et un patrimoine réparti dans 8 pays. Transitions Europe (75/100) et Remake Live (74/100) complètent le podium.
La meilleure SCPI dépend toutefois de votre budget et de votre horizon : il n’existe pas de SCPI parfaite pour tout le monde.
En 2025, le taux de distribution moyen des SCPI a été de 4,91 % selon l’ASPIM. Les SCPI de notre sélection ont distribué entre 5,28 % et 9 %.
Ces taux sont bruts et non garantis : ils peuvent baisser, et le prix de la part aussi.
Le minimum va de 180 € (1 part) à plus de 10 000 € selon la SCPI. Remake Live se prend dès 204 €, Iroko Zen demande 5 125 €.
Dans une assurance-vie comme Linxea Spirit 2, vous pouvez investir sur une SCPI dès 50 €.
En direct, vous avez le plus grand choix et pouvez toucher un cashback, mais les loyers sont imposés chaque année. En assurance-vie, le choix est plus réduit, mais les loyers ne sont pas imposés tant qu’ils restent dans le contrat.
Pour un épargnant fortement imposé, l’assurance-vie est souvent plus simple ; pour percevoir les loyers chaque mois, le direct est plus adapté.
Louve Invest rembourse 3 % du montant investi sur les SCPI éligibles (parfois jusqu’à 5 % lors d’offres limitées), dans les 10 jours suivant la réception du paiement par la société de gestion.
Il ne concerne ni les SCPI sans frais d’entrée (Iroko Zen, Remake Live) ni les parts achetées en usufruit.
Oui. Le capital n’est pas garanti : le prix de la part peut baisser, comme pour Novapierre Résidentiel (−41,53 % de performance globale en 2025).
Avec 8 à 12 % de frais d’entrée, une revente rapide est aussi presque toujours perdante : comptez 8 à 10 ans minimum.
En direct, les loyers de source française sont des revenus fonciers : ils s’ajoutent à vos revenus imposables, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Les loyers étrangers sont exonérés de prélèvements sociaux et surtout imposés dans le pays de l’immeuble.
Dans une assurance-vie, aucun impôt tant que l’argent reste dans le contrat ; au retrait, c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique.
Ronan Jaunatre
Fondateur InvestiMieux • DSCG (bac+5 comptabilité-finance) • Certifié AMF (2026) • Examen CIF et formation IAS validés
9 ans de contrôle financier chez Dubreuil. J’investis depuis 2018 (PEA, CTO, assurance-vie, crowdfunding, immobilier locatif) : plus de 100 000 € de patrimoine net.