Baltis
Idéal pour : Maximiser le rendement (risque élevé)
+110 M€ financés depuis 2016. Rendement brut 11,93 %. Agrément PSFP AMF n°FP-2023-30. Réservé aux investisseurs avertis (taux de défaut à surveiller).
🏷 Code parrainage : NBATCYN0KF
Baltis est la 2ème meilleure plateforme pour le rendement avec 11,93 % de rendement brut annuel. Fondée en 2016, agrément PSFP AMF n°FP-2023-30, +110 M€ financés. Pour investisseurs avertis uniquement : le taux de défaut est à surveiller. Frais 0 % pour les investisseurs. Score InvestiMieux : Rendement 78/100 (#2) — #2 pour maximiser la performance brute.
Vous cherchez un avis Baltis honnête, sans langue de bois ni discours commercial ? Vous êtes au bon endroit.
Parce que Baltis, c’est une plateforme qui divise. D’un côté, un rendement moyen de 11,93% qui fait saliver. De l’autre, un taux de défaut de 20,80% qui fait tiquer. Alors, arnaque ou opportunité ? Plateforme sérieuse ou casino déguisé ?
J’ai investi sur Baltis, j’ai suivi mes projets, et je vais vous dire exactement ce que j’en pense – le bon, le moins bon, et les risques que vous devez absolument connaître avant de placer le moindre euro. 👇
Mise à jour le 1 septembre 2026 par Ronan JAUNATRE
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C’est quoi Baltis ?
Baltis (anciennement Baltis Capital) est une plateforme française de financement participatif fondée en 2015-2016, basée à Paris. Agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) sous le statut PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif), elle opère dans le cadre du règlement européen ECSP.
Ce qui distingue Baltis de beaucoup de ses concurrents ? Elle ne fait pas que du crowdfunding immobilier. La plateforme propose une gamme bien plus large :
C’est cette diversité qui rend Baltis intéressante – et parfois complexe à évaluer.
Quelques chiffres clés pour cadrer :
💡 À retenir : Baltis est bien plus qu’une simple plateforme de crowdfunding immobilier. C’est un écosystème d’investissement alternatif, agréé AMF, avec des rendements attractifs mais un profil de risque assumé.
Ma note globale Baltis ⭐
Avant d’entrer dans le détail, voici ma grille de notation personnelle après expérience réelle sur la plateforme :
📊 Notre notation Baltis
| 📈 Rendement espéré | 11,93 % brut — net estimé 9,45 % (après défaut) | 8,5 / 10 |
| 🛡 Fiabilité & sécurité | 20,80 % de défaut — réservé aux investisseurs avertis | 3,5 / 10 |
| 📜 Réglementation & solidité | Agrément PSFP AMF n° FP-2023-30 — conforme | 8,0 / 10 |
| 🏛 Track record | Fondée en 2015 — plus de 10 ans d’activité | 9,5 / 10 |
| 🎫 Accessibilité (ticket) | Ticket minimum 100 € | 6,0 / 10 |
| 💵 Cashflow & liquidité | Remboursement uniquement en fin de projet — capital immobilisé | 2,0 / 10 |
| 🎁 Parrainage InvestiMieux | 1 % standard — code à venir | 5,0 / 10 |
Méthodologie : comment on évalue les plateformes
📈 Rendement 78/100 (#2) — Rendement brut #2 du marché (11,93 %), mais taux de défaut élevé (20,8 %) — net estimé ~9,45 %. Pour investisseurs avertis, pas pour un premier placement.
🌱 Débutant 62/100 (#4) — Ticket 100 € correct, mais un taux de défaut de 20,8 % fait de Baltis une plateforme risquée pour un premier investissement. Fondée en 2015 — solide en ancienneté.
💤 Passif 62/100 (#6) — Remboursements principalement in fine sur 12–24 mois. Très peu de cashflow intermédiaire — à privilégier uniquement pour le profil Rendement.
Les points forts de Baltis 💪
Un rendement parmi les plus élevés du marché 🚀
11,93% de rendement moyen brut, c’est du haut de gamme dans le crowdfunding immobilier français. Les projets affichent généralement des taux entre 8% et 12%/an, avec une tendance au-dessus de 10% depuis la remontée des taux.
C’est concret : j’ai investi sur des projets à 10,5% et 11% sur des durées de 12 à 18 mois. Les projets qui se sont bien déroulés ont tenu leurs promesses.
Une plateforme régulée et sérieuse ✅
Baltis est agréée AMF sous le statut PSFP – ce n’est pas un détail. Ça signifie des obligations strictes : transparence sur les projets, protection des investisseurs, procédures de sélection encadrées. Dans un secteur où les arnaques existent, l’agrément AMF est un minimum non négociable.
De plus, Foncière Magellan (groupe Magellim, 4,2 milliards d’euros d’actifs sous gestion) est actionnaire de la plateforme depuis 2021. Un adossement solide qui rassure.
Une gamme d’investissements vraiment diversifiée
C’est LE point fort méconnu de Baltis. Là où ses concurrents font uniquement du crowdfunding immobilier, Baltis vous permet d’investir dans :
Cette diversité permet de construire une vraie stratégie patrimoniale sur une seule plateforme.
Éligibilité PEA / PEA-PME 💡
C’est un avantage fiscal rare dans le crowdfunding : certains investissements Baltis sont éligibles au PEA ou PEA-PME. Résultat : après 5 ans, vos plus-values sont totalement défiscalisées (hors prélèvements sociaux). Peu de plateformes proposent ça.
Un processus de sélection rigoureux
Chaque projet passe par une analyse approfondie : audit technique, juridique, financier, visite du bien, business plan prévisionnel. Un « Conseil des Sages » donne un avis consultatif sur chaque dossier. C’est une intelligence collective qui limite (sans éliminer) les mauvaises surprises.
Un support client réactif 🎧
Le chat est disponible et extrêmement réactif – des réponses en quelques dizaines de secondes selon les retours d’investisseurs. Dans un secteur où le service client est souvent le parent pauvre, c’est un vrai plus.
Les points faibles de Baltis ⚠️
On va être cash : Baltis a des faiblesses réelles. Et la principale, c’est celle que tout le monde voit dans les stats.
Le taux de défaut à 20,80% : la réalité nue
C’est LE chiffre qui fait débat. 20,80% de taux de défaut (retards de plus de 6 mois ou procédures collectives en volume) – c’est élevé. Très élevé, même.
Mais voilà ce qu’il faut comprendre pour contextualiser honnêtement :
⚠️ À retenir : 20,80% de taux de défaut, c’est dans la norme haute du marché, mais c’est réel. Des projets peuvent être bloqués pendant 1, 2 voire 3 ans. Votre capital est immobilisé pendant ce temps. Ce n’est pas un placement pour les profils prudents.
Un ticket minimum élevé
Avec un ticket minimum à 100 € par projet, Baltis est moins accessible que des plateformes comme La Première Brique (1€) ou Bricks (10€). Pour bien diversifier sur 10 projets, il faut donc prévoir un capital conséquent.
Pas de marché secondaire
Impossible de revendre vos parts avant l’échéance du projet. Vos fonds sont bloqués jusqu’au remboursement effectif – et si le projet prend du retard, vous attendez. Sans date certaine.
Pas d’auto-invest, pas d’application mobile
Baltis ne propose ni outil d’investissement automatique, ni application mobile dédiée. Tout se fait manuellement sur le site. C’est un peu old school comparé à certains concurrents.
Une communication perfectible en cas de difficultés
Plusieurs investisseurs le soulignent dans leurs avis : quand un projet rencontre des difficultés, la communication de Baltis peut être insuffisante. Des retards annoncés au compte-gouttes, un tableau de bord qui ne reflète pas toujours la réalité des projets en souffrance. C’est un vrai point d’amélioration.
Combien peut-on gagner avec Baltis ? 💰
La question que tout le monde se pose. Voici la réalité chiffrée.
Ce que Baltis annonce
La plateforme affiche un rendement moyen de 11,93%/an brut sur ses projets de crowdfunding immobilier. Les taux varient généralement entre 8% et 12%/an selon les projets.
Ce que vous touchez réellement
Prenons un exemple concret. J’investis 1 000€ sur un projet Baltis à 11%/an sur 18 mois :
C’est déjà très correct. Mais si le projet prend 6 mois de retard (durée réelle : 24 mois au lieu de 18), votre TRI réel descend mécaniquement.
La règle d’or 🎯
Ne comptez pas sur le rendement brut affiché. Anticipez :
💡 À retenir : Avec Baltis, un rendement brut de 11,93% se traduit par environ 7-8%/an net en pratique. Avec les retards intégrés, certains portefeuilles affichent un TRI réel autour de 6-7%. C’est encore bien supérieur à un livret A à 2,4%.
Comment fonctionne Baltis ? 🏗️
Le fonctionnement est simple dans son principe. Voici le circuit complet pour le crowdfunding immobilier.
Le modèle obligataire
Quand vous investissez sur Baltis, vous souscrivez à des obligations émises par des promoteurs immobiliers ou marchands de biens. Ces opérateurs utilisent les fonds pour financer leurs projets (construction, rénovation, achat-revente). À l’échéance, ils vous remboursent le capital + les intérêts.
Les projets ont une durée moyenne de ~16 mois, avec des taux entre 8% et 12%/an.
Le cycle d’un projet
Les garanties disponibles
Les projets peuvent être assortis de différentes garanties : hypothèque, caution personnelle du dirigeant, garantie à première demande… La qualité des garanties varie selon les projets – lisez les fiches en détail avant d’investir.
Et pour les startups/PME ?
Pour le baltis crowdfunding startup, le mécanisme est différent : vous investissez en actions (crowdequity) dans des entreprises à impact (énergie, mobilité, immobilier). Ticket minimum généralement plus élevé, horizon long terme, mais avantages fiscaux potentiels (réduction d’impôt pour les JEI/JEIR). C’est plus risqué que l’immobilier, mais potentiellement plus rémunérateur.
Baltis vs les autres plateformes 📊
Vous vous demandez si Baltis est le bon choix face à la concurrence ? Voici un comparatif honnête.
🤖 Charly — l’auto-invest de Baltis
Baltis propose Charly, une fonctionnalité d’auto-investissement qui déploie automatiquement votre capital sur les projets selon vos critères (montant par projet, type de bien, zone géographique). Un atout majeur pour les investisseurs passifs qui ne souhaitent pas surveiller la plateforme au quotidien — et un argument qui distingue Baltis de la plupart de ses concurrents. Cela améliore sensiblement le score « Passif » de la plateforme dans notre grille d’évaluation.
| Critère | Baltis | Tokimo | La Première Brique | Homunity |
|---|---|---|---|---|
| Rendement moyen | 11,93%/an | ~11,5%/an | 11-13%/an | ~10%/an |
| Ticket minimum | 100 € | 100€ | 1€ | 100€ |
| Durée moyenne | ~16 mois | ~15 mois | ~19 mois | ~22 mois |
| Frais investisseur | 0 % pour les investisseurs (la plateforme se rémunère uniquement auprès des porteurs de projets) | 0€ | 0€ | 0€ |
| Agrément AMF | ✅ | ✅ | ✅ | ✅ |
| Projets financés | +200 | ~98 | +900 | +369 |
| Taux de défaut | ⚠️ 20,80% | ~11,7% | ~10,4% | ~15,4% |
| Startup/PME | ✅ Oui | ❌ Non | ❌ Non | ❌ Non |
| PEA/PEA-PME | ✅ Oui | ❌ Non | ❌ Non | ❌ Non |
| Score InvestiMieux Profil Rendement /100 | 78/100 🥈 #2 | 80/100 🥇 #1 | 77/100 | 74/100 |
Mon analyse :
💡 Pour un comparatif complet de toutes les plateformes, consultez mon guide du meilleur crowdfunding immobilier.
Pour qui est Baltis ? 🎯
Baltis ne convient pas à tout le monde. Voici le profil idéal – et celui qui devrait passer son chemin.
✅ Baltis est fait pour vous si :
❌ Baltis est moins adaptée si :
Comment s’inscrire sur Baltis ? 📝
L’inscription est 100% en ligne et suit un processus réglementaire standard. Voici les étapes.
Étape 1 – Créez votre compte Rendez-vous sur baltis.com et cliquez sur « S’inscrire ». Renseignez votre email et créez un mot de passe sécurisé.
Étape 2 – Vérifiez votre identité (KYC) Téléchargez une pièce d’identité en cours de validité (CNI ou passeport) et un justificatif de domicile récent. Obligatoire pour toute plateforme agréée AMF. Comptez 10-15 minutes.
Étape 3 – Répondez au questionnaire d’adéquation (ECSP) La réglementation européenne impose à Baltis d’évaluer votre expérience financière et votre tolérance au risque. Répondez honnêtement – c’est dans votre intérêt.
Étape 4 – Alimentez votre compte Effectuez un virement SEPA depuis votre compte bancaire. Les fonds arrivent en 1 à 3 jours ouvrés.
Étape 5 – Choisissez vos premiers projets Parcourez les projets disponibles, lisez les fiches en détail (promoteur, garanties, durée, taux, risques), et investissez sur ceux qui correspondent à votre profil.
🚀 Conseil Ronan : ne mettez jamais plus de 10-15% de votre épargne investissable sur une seule plateforme de crowdfunding immobilier. Et diversifiez sur au moins 10 projets différents chez Baltis pour lisser le risque.
FAQ – Vos questions sur Baltis
Oui, Baltis est une plateforme régulée et agréée AMF via le statut PSFP, ce qui impose des obligations strictes de transparence et de protection des investisseurs. La plateforme affiche un historique sans défaut depuis son lancement. Cela dit, « fiable » ne signifie pas « sans risque » : comme tout crowdfunding immobilier, des retards ou des défauts restent possibles selon les projets.
Le rendement brut affiché par Baltis se situe autour de 10 % à 12 %/an. Après PFU de 31,4 % (taux 2026), le net ressort entre 6,9 % et 8,2 %/an. En intégrant les éventuels retards, le TRI réel se situe généralement entre 5 % et 8 % selon la composition du portefeuille — ce qui reste bien supérieur aux livrets réglementés.
Oui, le risque de perte en capital existe. Baltis affiche à ce jour 0 % de perte définitive, mais certains projets ont connu des retards. En cas de défaillance d’un promoteur, vous pourriez perdre une partie de votre mise sur ce projet spécifique. La clé : diversifier sur un maximum de projets et ne jamais investir plus de 10 % de votre épargne totale sur une seule plateforme.
Les intérêts perçus via Baltis sont imposés comme des revenus de capitaux mobiliers. En 2026, ils sont soumis par défaut au PFU de 31,4 % (12,8 % d’IR + 18,6 % de prélèvements sociaux). Vous pouvez opter pour le barème progressif si c’est plus avantageux. Baltis fournit un IFU annuel pour faciliter votre déclaration. Bonne nouvelle : ces revenus n’entrent pas dans l’assiette de l’IFI.
Les deux plateformes sont sérieuses et agréées AMF. Baltis se distingue par une sélection plus stricte des projets et la fonctionnalité Charly d’auto-invest qui automatise vos investissements. La Première Brique gagne sur l’accessibilité (1 € vs 100 € chez Baltis) et le volume de projets (+900 vs une centaine). Mon conseil : commencez par La Première Brique pour diversifier avec peu, puis ajoutez Baltis pour monter en gamme. Consultez mon avis La Première Brique pour tous les détails.
Mon verdict final 🎯
Alors, Baltis vaut-elle vraiment le coup en 2026 ?
Ma réponse : oui, pour le bon profil – et non pour les débutants absolus.
Baltis est une plateforme de crowdfunding sérieuse, agréée AMF, avec un rendement moyen de 11,93% parmi les plus élevés du marché et une gamme d’investissements vraiment diversifiée (immobilier, startups, SCPI, FCPR). L’adossement à Foncière Magellan, le processus de sélection rigoureux et le support client réactif sont de vrais points forts.
Mais – et c’est important – le taux de défaut de 20,80% est une réalité qu’il faut regarder en face. Des projets peuvent être bloqués pendant des mois, voire des années. La communication en cas de difficultés peut être perfectible. Et le ticket minimum 100 € exige un capital suffisant pour bien diversifier.
MON CHOIX : j’utilise Baltis comme une composante de ma stratégie de diversification, en complément d’autres plateformes. Je n’y mets jamais plus de 15-20% de mon épargne investissable en crowdfunding pour le moment j’ai 100€ investis pour tester la plateforme, je vais diversifier sur 10+ projets, et j’accepte qu’une partie puisse prendre du retard. C’est le deal.
Si vous avez déjà une expérience en crowdfunding immobilier et que vous cherchez à booster votre rendement tout en diversifiant sur des startups ou du PEA-PME, Baltis mérite clairement sa place dans votre portefeuille.
Si vous débutez, commencez par une plateforme plus accessible – puis revenez vers Baltis quand vous êtes à l’aise avec les mécanismes du financement participatif.
🎯 À retenir : Baltis = rendement élevé (11,93%), gamme diversifiée, agréé AMF – mais taux de défaut à 20,80% à intégrer dans votre stratégie. Pour investisseurs avertis, pas pour débutants absolus.
🚀 Prêt à tester Baltis ?
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Investir comporte des risques, notamment de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cet article reflète mon expérience personnelle et ne constitue pas un conseil en investissement.
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